¿Todavía quedan buenas inversiones inmobiliarias?

La pregunta repetida que los medios de comunicación me hacen es, “¿todavía quedan buenas inversiones en la ciudad, para el inversionista particular?”, la respuesta tiene múltiples ángulos desde los más técnicos hasta lo más prácticos basados en la experiencia.

En mi caso que estoy en el sector día a día contesto que dependerá de las expectativas que tenemos respecto al tiempo y la rentabilidad.

Aclaremos que estamos hablando de inversión, no de comprar un inmueble para que sea primera o segunda vivienda, sino un predio que podamos comprar hoy y vender en el futuro a un mayor precio del que se adquirió, usando un término financiero diremos que logramos un mayor spread entre la compra y la venta. Asimismo aclaremos que los datos y números que usaremos son agregados para las principales ciudades del país (con población mayor a 300,000) y obviamente excluye Lima.

Los lotes son casos diferentes a casas y departamentos, quizás sea en lotes donde hay más proyectos interesantes para inversión, en casas y especialmente en departamentos son más escasas las oportunidades. Hay un buen grupo de inversiones individuales que adquirió departamentos para alquilarlos, hoy a los precios actuales, esas inversiones (de arrendamiento) son de muy largo aliento, generalmente se debe esperar más de 15 años para comenzar a rentabilizar la inversión.

Todos hemos escuchado de esos visionarios que compraron lotes a precios ínfimos y hoy valen 20 veces más, de esas oportunidades seguramente no quedan pero quizás podamos encontrar oportunidades interesantes para lograr un spread, que sea mayor al que nos ofrecería un banco por nuestro dinero.

Dicho esto, en la medida que el desarrollo urbano avanza en las distintas ciudades, las oportunidades de encontrar opciones inmobiliarias a precios razonables en zonas céntricas es más difícil,  la mayoría de lotes que se encuentran en zonas urbanas céntricas de cada ciudad tienen precios no menores a US$1,000 por m2 y he llegado a encontrar ofertas de terrenos hasta en US$4,000 por m2 en Cusco por ejemplo.

Se puede encontrar lotes en precios menores a US$1,000 por m2 cuando el lote es de mayor área, digamos desde 600 m2 en adelante.

Estos precios regularmente no permiten obtener un spread importante, es decir si compramos en US$1,000 por m2 difícilmente se pueda vender a un precio mucho mayor después.

Con ese panorama, lo que quedaría buscar son proyectos en zonas “nuevas” o que tendrán un desarrollo futuro interesante, en ese caso lo que debemos recordar  es que las ciudades crecen siguiendo las carreteras o los valles ya que la cercanía a fuentes de agua siempre ha guiado nuestro desarrollo urbano.

Bajo esta recomendación general, si encontramos un proyecto colindante a una carretera que va desde nuestra ciudad a otra y que ofrece un precio por m2 muy razonable (menor a US$200 por m2), sería interesante observarlo, lo siguiente es ver si cumple con todas las características de urbanidad, es decir si tiene factibilidad de servicios (luz, agua y desagüe), la experiencia y reputación del desarrollador así como otros factores legales y contractuales para asegurar que todo vaya viento en popa.

Aquí la clave es el tiempo, si nuestra expectativa es comprar hoy y vender mañana, este tipo de negocio no es para nosotros. Lo ideal es mantener entre uno o dos años la inversión a la espera de que el predio aumente de valor, la zona se desarrolle y podamos obtener una rentabilidad acorde a nuestras expectativas.