No parking, no business: desarrollo del retail y los estacionamientos

El crecimiento del parque automotor continúa en franco crecimiento y esto es evidente. Trate de hacer un ejercicio sencillo acerca de lo que significa incorporar más automóviles al tráfico diario y las cifras lo sorprenderán.  Si calculamos que son 60,000 autos los que se incorporan anualmente al tránsito en lima, y queremos llevar esta cifra a kilómetros, asumiendo un promedio de 3 mts lineales por vehículo, estamos incorporando anualmente 180 kilómetros de vehículos a la circulación diaria.

Creo que con este sencillo cálculo le será más fácil entender por qué cada mañana, tarde, noche o madrugada sufrimos para circular por la ciudad. Por qué es tan difícil encontrar un espacio dónde estacionarnos en una calle, avenida, estacionamiento del distrito, supermercado y por qué no, eventualmente y en fechas especiales, en los parqueos de un centro comercial.

Usted se preguntará qué tiene que ver esto con el desarrollo del retail y los formatos modernos?, pues muchísimo. Los desarrollos comerciales tienen requerimientos obligatorios de espacios para estacionamientos, por el total de metros cuadrados que  se dedicarán al desarrollo de negocios, o como se denominan en el sector, exigencia de estacionamientos por los metros cuadrados arrendables. Estas cifras varían  de distrito a distrito, y dependen además de exigencias comerciales, las cuales por lo general son superiores a las que los estándares municipales exigen.

Para citar algunos ejemplos, hay distritos donde la exigencia es de 1 ó 2 estacionamientos por cada 100 mt2 de área arrendable, mientras que en otros, puede llegar a 5 por cada 100 mts. de local arrendable. Esto equivale a construir aproximadamente 160 a 170 mt2 en estacionamientos, adicionales a los 100 mt2 de la tienda. si el local está ubicado en una calle o avenida, deberá cubrirlos directamente el dueño del local. Si una empresa ubicada en una calle o avenida quiere recibir más público, se verá obligado  a ofrecer servicio de valet parking, con el consiguiente incremento de los gastos del negocio, para que pueda seguir generando ventas. otro ejercicio interesante y ligado a la inversión total es el de asumir la compra de una superficie de 300 mt2 para destinarlos a tienda, si esa es la decisión, el inversionista debe ir pensando dónde conseguir aproximadamente 500 mt2 más para destinarlos a estacionamiento, una vez más con el consiguiente impacto en la rentabilidad del proyecto.

La mayor tenencia de vehículos también  tendrá impacto en el comercio tradicional, que en la mayoría de los casos cuenta con pocos o escasos espacios para ofrecer este servicio. Si el deseo es mantener a los clientes, las  decisiones relacionadas a este importante servicio deberán tomarse al más breve plazo.

Los centros comerciales son una alternativa interesante para evitar el problema del parking, pues tienen muy clara la famosa frase que utilizan los americanos respecto a los estacionamientos en los centros comerciales: no parking, no business.

Cuando un retailer arrienda un local en un centro comercial, tiene la certeza de que los estacionamientos para sus clientes existen y en cantidad suficiente,  lo que no es impedimento para que en algunas oportunidades, sobre todo en fechas especiales, se pueda encontrar una plaza para estacionarse sin complicaciones.

El ritmo del crecimiento vehicular obligará  a los centros comerciales a incrementar el número de espacios para ofrecer este servicio, y esto se convertirá en una ventaja versus las ofertas comerciales de otra naturaleza, como los locales ubicados en avenidas o calles que cuenten con pocos espacios para brindar este servicio. Si esta tendencia continúa, este nuevo escenario inclinará las preferencias de los consumidores, propietarios de vehículos hacia el formato moderno.

Hay distritos que han tomado conciencia de esta situación y han encontrado interesantes alternativas para ofrecer plazas de estacionamiento que favorecerán el comercio en calles y avenidas; una buena alternativa para un problema real, obviamente un servicio que deberá ser pagado por el conductor del vehículo, pago que hoy se exige también en muchos centros comerciales, y que permite ofrecer un servicio adecuado.

Mientras mayor sea el crecimiento y la demanda por espacios de estacionamiento, las cifras que se cobrarán por estos espacios tenderán naturalmente a incrementarse. Es hora entonces de pensar en mecanismos más creativos y eficientes para trasladarse a un centro de compras (si varios podemos llegar en un solo vehículo al lugar de compras será mejor para todos, será más fácil encontrar un estacionamiento y menos el costo que deberemos pagar por parquear nuestro vehículo, eficiencia en todo sentido).

En épocas de escasez vehicular, sí, esas épocas donde tener un carro era un lujo, se pensaba en el transporte con la eficiencia mencionada. Creo que hoy, estando en época de abundancia, deberíamos aplicar criterios más eficientes de transporte, como en las épocas duras, y hacerlo por nuestra comodidad, por la comodidad de los otros y por un concepto de eficiencia en el gasto, pues pagar menos y dedicar el recurso a comprar otro tipo de productos, una gaseosa o un helado, dan más placer que pagar por estacionarse, si el pago es evitable.

Los estacionamientos serán un factor clave en la competencia futura, y deberán contemplarse seriamente en todas las evaluaciones de proyectos comerciales como una exigencia muy enfocada en lo comercial. No minimicemos el problema, mejor vayamos pensando en todos los mecanismos que estén a nuestro alcance para promover un transporte a los lugares de compra o entretenimiento con sentido de eficiencia, sacando de la época de escasez las lecciones positivas.

["Mercados&Retail" se publica todos los miércoles.]