Fideicomisos de titulización para impulsar la reactivación de las PYMES

En estos momentos en que el horizonte económico de la mayoría de empresas se nubla, la necesidad de financiamiento es como una cantimplora en el desierto. Una alternativa poco promovida en el Perú para este segmento del mercado son los fideicomisos de titulización.

Martín Valdeiglesias, Gerente General de ACRES Sociedad Titulizadora, nos explica líneas abajo las ventajas de herramienta que puede ser imprescindible para sortear los “tiempos recios” que nos impone la epidemia de Covid.19.

Fideicomisos de titulización para financiar a las PYMES

En este contexto de gran incertidumbre, los distintos empresarios necesitan tener todas la opciones de financiamiento posible. Existen alternativas a las del sistema tradicional bancario. Tienen la ventaja de ser flexibles para acomodarse al contexto de cada empresario y a la vez robustas para cumplir con las exigencias de posibles inversionistas.

El fideicomiso de titulización destaca entre estas alternativas porque puede adaptarse a casi cualquier contexto de negocio. Tan es así que actualmente se viene empleando en negocios de factoring, aceleración de startups, adquisición de inmuebles, financiamientos de libre disposición, capital acelerador de preventas en proyectos inmobiliarios, desarrollos de proyectos de vivienda social, adquisición de carteras de crédito, inversión en valores mobiliarios (e.g., bonos, acciones, etc.), arrendamiento de inmuebles y otros.

Además de esta versatilidad, otras de sus  ventajas es su costo. Está al alcance incluso de las PYMES, y son una opción razonable en estos contextos de incertidumbre.

Al alcance de las Pymes

Está extendida la idea que los fideicomisos de titulización son vehículos viables solo para operaciones de financiamiento enormes y que su utilización para las necesidades Pymes los hace demasiado costosos. Algo que no es cierto.

En el Perú, al igual que en otras economías con mercados más desarrollados (e.g., Colombia, México), a través de la innovación y estandarización de productos, se está logrando que los fideicomisos sean herramientas conocidas y utilizadas por todos. En muchos casos mediante estructuras simples, y al alcance de las pymes. En ese sentido, se han introducido, con mucho éxito, productos estandarizados para obtener financiamiento que van de emisiones desde los USD 100 mil, algo impensable en nuestro mercado hasta hace poco.

Versatilidad 

Su versatilidad se refleja en la capacidad para poder utilizar como garantía o medio de pago cualquier tipo de activo, ya sean bienes inmuebles, bienes muebles, flujos presentes o futuros, derechos presentes o futuros, intangibles, entre otros. Esto cobra especial relevancia durante el proceso de estructuración financiera, donde se tiene un margen de maniobra mayor al poder seleccionar entre distintos tipos de activos y adaptarse a distintos contextos.

Un ejemplo muy interesante de lo anterior se viene dando en el sector inmobiliario, donde los bancos exigen al desarrollador requerimientos mínimos de preventas para aplicar al crédito constructor y, mientras estos no los cumplan, tienen que financiar con recursos propios los trabajos preoperativos.

Esta ventana es una oportunidad para un financiamiento puente hasta la obtención del crédito constructor. En ese sentido, sin afectar las garantías que solicitará el banco, los desarrolladores aportan al fideicomiso inmuebles futuros (departamentos que no existen pero que se construirán en el proyecto que se desea financiar) que servirán como respaldo de la emisión de bonos -deuda “puente”- que realice la sociedad titulizadora con cargo al fideicomiso. De esta manera, el terreno queda libre para ser hipotecado en favor del banco.

El sector de emprendimientos digitales no se queda atrás. Se viene financiando startups de manera indirecta, a través de sus aceleradoras, las cuales aportan al fideicomiso las opciones de compra o los derechos de suscripción preferente que poseen sobre el accionariado de las startups que vienen asesorando.

De esta forma, el rendimiento del inversionista dependerá de que los activos en fideicomiso se conviertan en flujos, ya sea mediante la repartición de dividendos o la venta de las acciones de las startups exitosas. Este ejemplo, además de mostrar la versatilidad del fideicomiso de titulización para adaptarse a los sectores menos pensados, también es una muestra interesante de la capacidad de diversificación de la inversión e incremento en la probabilidad de éxito para los inversionistas, debido a que: (i) la inversión está respaldada por derechos sobre el accionariado de muchas startups – diversificación-; y (ii) la inversión se realiza en las startups con mayor potencial y probabilidad de éxito, ya que estas han sido previamente filtradas por la aceleradora -incrementan la probabilidad de retorno-.

A fin de promover el desarrollo de las Pymes, se viene replicando el tradicional financiamiento de libre disposición bancario, utilizando fideicomisos de titulización. En este tipo de operaciones, las Pymes, sin importar el sector económico al que pertenezcan, aportan un activo inmobiliario -de su propiedad o de propiedad de un tercero- al fideicomiso junto con flujos futuros que sirvan como medio de pago de la deuda.

Una vez realizado el aporte, el fiduciario transfiere de forma inmediata los flujos, provenientes de la emisión de valores, hacia las pymes para que estas los puedan emplear en capital de trabajo, en CAPEX, en inventario, etc. Como opción sustituta de un crédito bancario común y corriente, una característica importante del producto es la rapidez de su implementación, ya que después de evaluado el deudor, la operación se implementa –hasta la recepción de fondos por parte del deudor- entre 11 y 15 días hábiles, característica nunca antes vista en el mercado de valores peruano. Por el lado del inversionista, usualmente los valores mobiliarios están garantizados por el inmueble y un mejorador, ya sea mediante una carta fianza de una aseguradora, una fianza solidaria, etc.

Adaptabilidad al nivel de riesgo del inversionista

Desde el punto de vista de los inversionistas, la versatilidad se traduce en la posibilidad que tienen estos de elegir el nivel de riesgo y rendimiento que quieren asumir dentro de la operación de financiamiento. Pueden ser:

1. Bonistas. Titulares de derechos crediticios con un rendimiento fijo establecido.
2. Certificados de participación. Titulares de derechos de participación sobre las utilidades que genere el fideicomiso.
3. Pueden combinar las dos alternativas anteriores. Como por ejemplo los bonos estructurados cuyo rendimiento variable depende de un activo subyacente.

Lo anterior cobra importancia, ya que nos permite reproducir distintos esquemas de financiamiento tradicional como asociaciones en participación, consorcios, emisiones corporativas, contratos de mutuo, entre otros; y ajustarlos a un modelo de negocio y contexto particular, alineándolo con el nivel de riesgo y rentabilidad que busca el inversionista.

Agilidad en la ejecución de activos

Finalmente, también desde el punto de vista del inversionista, es importante comentar sobre la agilidad que tiene el fideicomiso de titulización en un eventual escenario de solicitud de ejecución de los activos por parte del inversionista, ante un incumplimiento en el pago de las obligaciones. Producto de su dominio fiduciario, la sociedad titulizadora posee facultades de disposición de los activos en fideicomiso para que esta pueda ejecutarlos de manera extrajudicial, según lo estipulado en el contrato.

Esto cobra relevancia cuando comparamos al fideicomiso de titulización con garantías tradicionales como la hipoteca, donde su ejecución judicial usualmente tarda años, generando costos adicionales a las partes. La ejecución extrajudicial puede ser inmediata dependiendo de lo establecido en el contrato de constitución del fideicomiso. Como ejemplo, algunos de los procesos de ejecución de ACRES Sociedad Titulizadora no han tardado más que el intervalo de dos a tres meses en culminarse.

De lo anterior, el fideicomiso de titulización es un vehículo cuya versatilidad le permite adaptarse a distintos contextos, estructurar soluciones de financiamiento eficientes y seguras para los inversionistas y, sobre todo en este contexto de crisis e incertidumbre, estar al alcance de las pymes.