La retención en el arrendamiento

La “retención” es un derecho de garantía previsto en el artículo 1123 del Código Civil. Su funcionamiento se resume así: cuando el deudor de una obligación no cumple, el acreedor puede negarse a devolver los bienes de propiedad del moroso. La retención es una forma de presionar al deudor para que pague. Mientras subsiste el incumplimiento no recuperará sus bienes. La retención se aplica a todo contrato, pero ahora interesa destacar lo que ocurre en el arrendamiento inmobiliario.
En los arrendamientos es usual la entrega de un monto en efectivo (depósito en garantía), en respaldo de las obligaciones del arrendatario, el cual será utilizado si el poseedor se niega a cubrir los gastos de reparación o incluso el pago de la renta.
Se trata de una “garantía mobiliaria” sobre dinero, por la cual el arrendador “retiene” esta suma hasta que el arrendatario cumpla sus obligaciones, o para que el acreedor se cobre si queda claro que el deudor no pagará.
Nótese entonces que esta garantía tiene una doble función. Por un lado presiona al arrendatario negándosele la devolución de su dinero mientras no cumpla y, por el otro, permite disponer del recurso para cubrir el incumplimiento.
Si pensamos en el interés del arrendador, es muy importante que el contrato indique la forma de disposición del depósito. Se debe reservar para el acreedor la facultad de decidir en qué momento hará uso del dinero. Si no se dice nada, el arrendador solo podría cobrarse con cargo al monto depositado luego que se haya verificado el incumplimiento, lo que supone que la obligación garantizada tenga un plazo de ejecución vencido y que se haya requerido sin éxito al deudor.
También es necesario convenir sobre los frutos del dinero, señalando que no se devengarán intereses legales a favor del arrendatario. Si pensáramos en el interés del arrendatario habría que pactar algo distinto.
Si cumplidas todas las obligaciones garantizadas el arrendador no devuelve el depósito, el arrendatario puede legítimamente “retener” el predio hasta que se le retorne el monto. También puede retener el bien por otras deudas derivadas del arrendamiento y que son de cargo del propietario, como por ejemplo las mejoras y otros gastos reembolsables, salvo pacto en contrario.
Ahora bien, la retención no autoriza a la explotación del bien. Aun cuando el arrendatario ejerza el derecho a no entregar el predio, si el contrato ya está vencido y el propietario ha exigido su devolución, esto no habilita a que el acreedor obtenga provechos del inmueble durante la retención.
Retener no es gozar del bien, sino solo negar la entrega. Así como el mecánico no puede salir de paseo con el vehículo de su cliente, solo porque éste no paga el arreglo, tampoco puede el ex arrendatario gozar del predio cuyo uso está vencido. Si en los hechos el ocupante sigue disfrutándolo, se constituye en poseedor ilegítimo de mala fe y como tal tiene que pagar los frutos del bien, es decir una renta cuyo cálculo corresponde al mercado y no al monto que rigió en el contrato.
En suma, el arrendamiento ofrece varias posibilidades para ejercer el derecho de “retención”, pero cuidado que tanto arrendadores como arrendatarios están sometidos a los límites legales de esta garantía, o a lo que digan sus contratos sobre el particular.