El nuevo estudio de títulos

El 27 de marzo entró en vigencia la Ley 30313 que, entre otras medidas tendientes a combatir el fraude inmobiliario, modifica el artículo 2014 del Código Civil que se ocupa de la llamada “Fe Pública Registral” o “Protección de Terceros de Buena Fe”.
Esta figura es de enorme importancia para el tráfico comercial, pues a través de ella se protege a los que adquieren derechos de quienes aparecen en los Registros Públicos como propietarios del bien, aunque después se descubra que los vendedores no eran dueños, pero por causas que el adquirente ignoraba.
Este adquirente es el “tercero de buena fe”, a quien se protege permitiéndole conservar el inmueble. Si no existiera esta figura nadie celebraría contratos sobre inmuebles, pues nunca se tendría la certeza de que el enajenante ostenta el derecho que dice tener. Lograr un diagnóstico completo de la propiedad supondría un estudio de todas las transferencias hacia atrás, lo que en ningún caso permitiría el conocimiento perfecto de los hechos que acompañaron a cada acto jurídico.
Eventos como la capacidad de los contratantes, la plena libertad o la intimidación, la falsificación de documentos o incluso el estado civil de las personas, son hechos de difícil comprobación. Si los adquirentes tuviesen que hacer un despliegue para verificar todo esto, sencillamente el mercado quedaría paralizado o sus precios serían prohibitivos.
Por esta razón es indudable el beneficio de contar con la Fe Pública Registral, aun cuando algunos delincuentes se aprovechen de ello.
La buena fe del tercero, es decir, su ignorancia sobre el vicio que invalida el derecho del enajenante, se construye principalmente a partir de la información que obra en los Registros Públicos.
Sin embargo, la información registral tiene varias fuentes: una está formada por los “asientos”, que son un resumen de los actos o títulos que ingresan a los registros, y otra es la que integran los “títulos archivados”, que son los documentos completos donde consta el detalle de los actos que dieron lugar a los asientos.
Los títulos archivados pueden revestir la más variada naturaleza y complejidad (compraventa, permuta, remate, sucesión, liquidación, dación en pago, usucapión, expropiación, etc.). Cuando el registro expide una copia literal de una partida solo proporciona los asientos, igual cuando otorga un certificado de gravámenes o cuando permite el acceso a la información vía la web de la SUNARP. Solo se ven los asientos, no los títulos archivados. Por ello los usuarios comunes y corrientes, incluso los abogados, estudiábamos principalmente los asientos para conformar la buena fe del adquirente.
Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de 2015, pues ahora necesariamente se tienen que revisar los títulos archivados que dan lugar a los asientos del registro. Si en esos títulos apareciera un vestigio de la invalidez del derecho del vendedor, entonces el tercero tendrá mala fe y perderá protección.
En la práctica, la jurisprudencia de la Corte Suprema había insinuado en varias ocasiones la necesidad de revisar los títulos archivados para contar con buena fe, pero ahora ya no hay ninguna duda.
Esta situación encarecerá los estudios de títulos, pues los adquirentes tendrán que convocar a especialistas para revisar los archivados y ver que estén perfectos desde el punto de vista legal. Lo que antes solo merecía la lectura de unas líneas resumidas (asientos), desde hace unos días supone el análisis técnico detallado y profundo de documentos complejos.
Habrá que estudiar el título archivado que dio lugar al derecho del vendedor, pero también los anteriores a él, al menos los que no hayan cumplido 10 años de antigüedad. Pasados los 10 años, aun de existir algún vicio en los títulos, el tercero podría alegar la prescripción de la acción o incluso la prescripción adquisitiva de dominio, siempre que se cumplan los requisitos de ley.
Producto de los delitos inmobiliarios mediáticos, se aprecia cierta esquizofrenia en el legislador al momento de tratar el tema. En realidad la modificación de la Fe Pública Registral, haciéndola más cara y complicada, no resolverá en lo absoluto los fraudes en el sector.
Los actos criminales se basan en la falsificación de documentos y sustitución de personas a través de títulos que ingresan a los Registros Públicos y se inscriben. Los terceros que revisan estos documentos, al verificar los títulos archivados, no tendrán cómo saber que son amañados, de modo que igualmente conservarán su adquisición.
El Estado sigue sin encontrar una solución integral al problema. Quizá debería prestar atención a quienes hemos postulado la herramienta de una contraseña registral como manera de ingresar al registro.