La posesión como protección contra el fraude inmobiliario

En las últimas semanas se viene promoviendo una campaña contra el sistema que protege a los terceros adquirentes de buena fe (Artículo 2014 del Código Civil), en el entendido que por esa vía se consuma el despojo de las víctimas de falsificación y suplantación. Se dice que el sistema de protección a terceros permite que, “… el verdadero propietario que vive en su predio, en un instante, en un suspiro, pierda el dominio sin siquiera darse cuenta”.
Estimo que sería un error limitar o eliminar el resguardo a los terceros. Proteger a los adquirentes es indispensable, de lo contrario nadie contrataría. El mercado inmobiliario y el país quedarían detenidos. Las propias víctimas a las que se quiere defender no podrían disponer de sus bienes, ya que para los terceros todos estarían en sospecha.
Es cierto que vivimos en un “barrio peligroso” y el fraude parece no tener contención eficaz por ahora, entonces ¿qué hacemos para evitar el drama que describen los cuestionadores de la protección a terceros?. Hay que insistir en algo: los terceros adquirentes de buena fe no son los actores del fraude. Los reales terceros ignoran el vicio que se presenta en los títulos precedentes. Si los adquirentes fuesen cómplices del delito obviamente no estarían a salvo.
Tanto el Artículo 2014 del Código Civil como las normas más recientes sobre oposición y cancelación al registro de actos fraudulentos (Ley 30313), protegen al tercero de buena fe. Esto significa que el adquirente creía que estaba contratando con el verdadero dueño.
Esta creencia no es un evento meramente espiritual, sino que se explica en las circunstancias de tiempo y lugar en las que se celebra el negocio (Artículo 907 del Código Civil). No basta la mirada al Registro de Predios y a los títulos u otros documentos que el enajenante pone a disposición. Existe otra fuente crucial para configurar la buena fe del adquirente, esta es la posesión.
La posesión es un derecho que se configura por los comportamientos que se aprecian en el mismo bien y que avisan sobre alguna titularidad en ejercicio (Artículo 896 del Código Civil).
El derecho de posesión se sustenta en que si alguien está en control de un predio es porque tiene algún derecho sobre él. De hecho, la posesión genera la presunción de propiedad a favor del ocupante (Artículo 912 del Código Civil).
Pues bien, si el fraude se comete sobre inmuebles que están poseídos por sus verdaderos dueños o por poseedores inmediatos que derivan sus derechos de los propietarios, difícilmente el tercero adquirente podrá alegar que tenía buena fe, ya que una diligencia mínima lo obligaba a verificar la posesión y ahí se habría dado cuenta que el ofertante (seguramente un delincuente) no está en control material del predio y que no guarda relación alguna con el tenedor.
El interesado en adquirir el bien tendría que haberle preguntado al poseedor ¿quién es usted y qué vínculo tiene con el vendedor? Sin estas preguntas, o sin respuestas satisfactorias, difícilmente se podría decir que hay buena fe.
El poder de la posesión es tal que no requiere inscripción para romper la buena fe del adquirente, ni siquiera requiere expresarse en documento alguno. Basta que del mismo predio se observe la presencia de alguien distinto al enajenante o que no guarde relación con éste para que el tercero pierda amparo y la propiedad permanezca en su lugar.
En conclusión, sin perjuicio de las alertas registrales y demás centelleos de urgencia, en el entendido que por ahora poco se puede hacer para evitar el acceso indebido al Registro de Predios, la posesión efectiva de los bienes debe dar tranquilidad a los verdaderos titulares.
Ya si el dueño ni siquiera está en posesión, su lamento pierde eficacia. La ausencia posesoria es dejar la puerta abierta en este “barrio peligroso”, lo cual no se condice con la responsabilidad que implica ser propietario.