Nueva ley de desalojo… ¡ahora pues!

El Decreto Legislativo 1177 del 18 de julio de 2015 ha creado un sistema de promoción para el arrendamiento de viviendas. La idea es reactivar el sector inmobiliario, haciendo que los propietarios se animen a ceder el uso de sus bienes temporalmente (arrendamiento simple), o como garantía en el financiamiento de futuras ventas (arrendamiento venta).

Unos de los aspectos claves del nuevo régimen es el esquema del desalojo por terminación del contrato. Procederá el desalojo al concluir el arrendamiento por las siguientes causales: i) vencimiento del plazo, ii) terminación del negocio por mutuo acuerdo, iii) incumplimiento de pago de la renta, iv) incumplimiento del pago de otras obligaciones dinerarias, como servicios públicos o mantenimiento, v) uso del bien para un fin distinto al de vivienda.

Concluido el contrato el propietario puede demandar el desalojo ante el juez de paz del distrito donde se ubica el inmueble. El magistrado notifica al ocupante para que conteste en cinco días hábiles; con su respuesta o sin ella, el juez resuelve dentro de los tres días siguientes, bajo responsabilidad.

Si la sentencia declara fundado el desalojo, el lanzamiento se ejecuta de inmediato contra quien esté en el predio. Si el ocupante ilegítimo se resiste, o la Policía Nacional no colabora, serán responsables penalmente. La apelación que interponga el poseedor no suspende el lanzamiento.

Esta maravilla de desalojo supera con creces al “allanamiento anticipado” del que se ocupa la Ley 30201. Sin embargo, solo es posible en arrendamientos de vivienda y siempre que los contratos se hayan celebrado al amparo del Decreto Legislativo 1177, utilizando los formularios y procedimientos previstos en esta norma.

El uso de formularios simplificará los contratos y la evaluación de su cumplimiento. Asimismo, la inscripción de los arrendamientos en una fuente especial (Registro Administrativo de Arrendamientos para Vivienda – RAV), menos complicada que el Registro de Predios, permitirá la adecuada publicidad de los negocios inmobiliarios y del comportamiento de los arrendatarios. Eventuales desalojos y morosidades se anotarán en dicho registro para informar sobre los malos inquilinos.

Si bien la ley está vigente, aun se deben aprobar los formularios y poner en marcha el RAV. Se espera que esto ocurra en pocas semanas, de manera que si usted está a punto de celebrar una arrendamiento tenga paciencia, o si la firma es inminente, consigne una cláusula en la que las partes se comprometen a suscribir los formularios en cuanto éstos se hayan publicado, bajo pena de resolver el arrendamiento.

Vale la molestia, pues el nuevo desalojo puede significar la diferencia entre varios años de proceso para recuperar el predio y semanas de breve juicio ante un juez de paz.

El derecho de los propietarios a recuperar sus bienes siempre debe ser atendido con urgencia y en toda circunstancia; de ahí que no se entiende por qué el afán de nuestro sistema legal en crear soluciones eficientes solo para los arrendamientos de vivienda. Debería existir un desalojo único contra toda ocupación indebida, sin importar la causa o acto que le dio origen. En fin, la solución aunque parcial es mejor que todo lo precedente, así que ¡A llenar formularios señores!