Servidumbre predial

Cuando un predio se sirve de otro para lograr su mejor uso o disfrute estamos ante el derecho llamado “servidumbre”. Hay varias clases. Por ejemplo cuando un predio sirve como vía de acceso, es “una servidumbre de paso”; cuando se usa un inmueble para llevar el agua a otro inmueble, se trata de una “servidumbre de acueducto” o cuando se usa un bien para mantener la luz o el panorama, restringiendo la construcción normalmente permitida de otro bien, se habla de una “servidumbre de vista”.
Hay tantos tipos de servidumbre como utilidades encuentre un inmueble con cargo al predio vecino o próximo. Al inmueble beneficiado se le llama “predio dominante” y al otro “predio sirviente”. Lo crucial de este derecho es que el predio sirviente soporta una carga, pero su propietario conserva la posesión y goce de la finca, es decir, el dueño convive con la limitación (no se tiene que retirar del lugar). La regulación de la servidumbre se encuentra en los artículos 1036 al 1054 del Código Civil. Debo advertir que hay diferencias fundamentales entre el derecho que me ocupa y otros que con el mismo nombre se otorgan para la explotación de recursos naturales.
La servidumbre puede nacer por contrato, por mandato legal o por “prescripción adquisitiva”. El contrato es capaz de generar cualquier servidumbre, por el tiempo que se convenga, sin límite, y en las condiciones que se estipulen en el acto constitutivo. Solo se requieren dos inmuebles (por lo menos). Incluso si el propietario de ambos bienes es la misma persona se puede establecer este derecho.
Por su parte la servidumbre legal está prevista para predios enclavados, que no tienen acceso a los caminos públicos, en cuyo caso el propietario encerrado puede salir por cualquier inmueble colindante sin que el dueño de éste se pueda resistir. La servidumbre legal de paso es siempre onerosa y no requiere una declaración judicial, surge por la mera existencia de un inmueble mediterráneo. Esta servidumbre es perpetua.
La servidumbre también se puede adquirir por “prescripción”, esto es por la posesión del bien. Si un predio se ha beneficiado de otro de manera pública, pacífica y contínua por 10 años, como si existiese una servidumbre, nace efectivamente el derecho aunque el dueño del predio afectado nunca hubiese aceptado la carga. Por ejemplo, si el propietario de una tierra accede a ella a través de otro bien, generando en los hechos un paso, al cabo del plazo antes indicado se configura un predio sirviente. Solo se requieren 5 años si el poseedor del predio dominante creía tener la servidumbre (buena fe), aunque en la realidad no contaba con ese derecho. La prescripción no se configura si por cualquier medio el propietario afectado reclama la devolución antes que venzan los plazos.
Ahora bien, el artículo 1040 del Código Civil señala que la adquisición de este derecho de servidumbre por prescripción solo es posible tratándose de servidumbres “aparentes”, esto es, aquellas cuya posesión se aprecia a simple vista. Se trata de que el dueño afectado pueda saber que está naciendo un derecho que limitará su propiedad. Por ejemplo las servidumbres de vista en algunas urbanizaciones de playa, donde la posición de los inmuebles respecto del mar revela con claridad la existencia de la carga. Por el contrario, no son aparentes algunas servidumbres de acueducto subterráneos.
Esta figura del derecho civil, cualquier sea la fuente que le de origen, constituye una solución eficaz para sacar el mejor provecho a los inmuebles y eventualmente suplir las deficiencias de las reglas urbanísticas en cuanto a accesos y alturas permitidas. Por esta vía los propietarios pueden limitar los derechos constructivos y crear escenarios de convivencia pacífica.