La compra de participaciones

Ante la informalidad y dificultades para poner en orden los documentos de la propiedad, o simplemente en espera de las autorizaciones para lotizar, el mercado genera algunas soluciones de aparente eficacia, pero que a la larga pueden complicar la inversión.  En efecto, es usual que los adquirentes de secciones plenamente identificadas, pero no independizados registralmente, es decir que no tienen una partida propia en el Registro de Predios (siguen siendo un todo con su matriz), terminen contratando la adquisición de “participaciones” o alícuotas del inmueble mayor que sí está inscrito.

Se recurre a la figura de la “copropiedad” para que al menos se inscriba al comprador como condómino, en espera de la independización, sin darse cuenta que ser copropietario implica que no existen derechos exclusivos sobre una parte material del inmueble, sino solo participaciones.  El condueño tiene un porcentaje ideal que recae sobre toda la matriz, no un derecho sobre parte especifica.  En la situación que me ocupa, el recurso a la copropiedad es sin duda una “simulación”, pues en la realidad el comprador sí recibe una sección física y toma posesión exclusiva de ella.

Los supuestos compradores de participaciones creen estar cubiertos.  El vendedor les ofrece formalizar la transferencia de las secciones materiales en cuanto logre las condiciones y autorizaciones para independizar los lotes.  Sin embargo, debo llamar la atención de que la asignación de lotes solo será posible si los copropietarios hacen “partición” o división del condominio “simulado”, lo que implica un acuerdo unánime de todos los copropietarios.

Como es de esperar, para cuando llegue ese momento el dueño original del predio mayor habrá vendido participaciones a más de un comprador.  Esto implica que todos los adquirentes tendrían que intervenir en la partición.  Basta que uno se niegue o que haya cambiado de gusto sobre la sección que recibió en posesión para que se frustre la esperada asignación de lotes.

La posesión que cada uno ejerza sobre la sección de su interés no garantiza que habrá partición, ni de que habrá formalización a largo plazo, ya que entre copropietarios no está permitida la asignación unilateral de derechos (prescripción), por más prolongada que sea la ocupación del bien.  Ni siquiera está garantizada la continuación de la posesión pues en la copropiedad el uso del bien corresponde a todos los condóminos por igual. Además, la venta de participaciones está gravada y la partición también, lo que significa que en esta operación el comprador pagará impuestos en más de una ocasión. Si está pensando dejar sin efecto la transferencia de participaciones y cambiarla por venta de un  lote, olvídelo. En el Perú no se pueden anular las transferencias de propiedad inscritas, salvo que medie resolución judicial.

Hay algunas maneras de atenuar las contingencias antes referidas, pero suponen acuerdos complejos de cesión de uso exclusivo, partición anticipada con clausulas de limitación a la propiedad, ventas de bien futuro, entre otros artilugios legales, de los cuales me ocuparé en próximas entregas.  Mientras tanto, no se fie de la venta de participaciones y procure la compra de predios independizados.