La construcción sobre predios ajenos

Las personas ocupan predios ajenos y construyen deliberadamente, o en la creencia de que son suyos, y al develarse el verdadero dueño del terreno surge la incertidumbre sobre a quién corresponde la obra y cómo acceder a ella. El tema legal se denomina: Accesión.

Cuando se construye sobre un terreno o sobre una superficie ya construida, lo edificado pasa inmediatamente al dominio del dueño del suelo o del bien sobre el cual se levanta la obra.  Es un supuesto de transferencia de propiedad legal prevista expresamente en el artículo 938 del Código Civil que dice: “El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”.

Esta norma no se entiende a cabalidad si no recurrimos al mismo tiempo al concepto de “parte integrante” previsto en el mismo código.  El artículo 887 señala que: “Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.  Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.”  Que no haya derechos singulares entre integrantes es un mandato de orden público que implica que lo que está pegado no puede pertenecer a dueños distintos, porque sería una propiedad irrealizable en la práctica, sin utilidad.

Qué sentido tendría que alguien sea dueño de un ladrillo y otra persona distinta del ladrillo vecino, integrante de la misma pared.  Por esta razón al producirse la integración desaparecen los derechos singulares y surge uno solo, una sola propiedad. Esta regla de orden público tienes sus excepciones en figuras especiales como el derecho real de superficie y la propiedad horizontal. En el primer caso porque la separación es siempre temporal (artículo 1030 del Código Civil) y en la segunda porque, a diferencia de los ladrillos de una pared, arquitectónicamente es posible dar usos separados de manera permanente a los departamentos de un edificio (Ley 27157).

La accesión describe la transferencia de dominio en un proceso de integración de bienes.  Esto significa que siempre que hay una construcción sobre terreno, lo edificado va accediendo al bien principal, a favor del propietario de la finca. Este evento solo se produce cuando quien construye no es dueño del espacio sobre el que se levanta la edificación, pues si el constructor fuese a la vez el propietario del predio no podría transferirse lo que ya es suyo.

Salvo los casos de superficie, propiedad horizontal y otros que puedan surgir convencionalmente en virtud de lo previsto en el artículo 955 del Código Civil, la accesión da lugar inexorablemente a un solo bien que no admite derechos singulares respecto a sus componentes.  En tal sentido, si alguien demuestra ser propietario del espacio sobre el que se levanta una fábrica, necesariamente es propietario de la construcción y tiene derecho a ella.  No es exigible prueba adicional pues la accesión da lugar a una transferencia que opera por imperio de la ley.

Ahora bien, según cómo se realizó la construcción sobre el terreno ajeno, es decir si el constructor sabía o no que el bien no era suyo (buena o mala fe), es posible que luego de producida la accesión se generen relaciones de crédito entre los involucrados o que incluso el dominio del nuevo bien cambie de titular, en virtud de las diversas opciones que presentan los artículos 941 al 943 del Código Civil.  Estas relaciones de crédito en ningún caso impiden la accesión. Así pues, construir sobre lo ajeno es un arma peligrosa para quienes creen que por esa vía van desplazando al dueño y se van haciendo un poco propietarios.