La propiedad predial ante el desastre

En las últimas semanas hemos sufrido el terrible impacto de la naturaleza sobre personas y bienes. Las cifras de damnificados y predios inservibles son escalofriantes. Más allá de los detalles, se sabe que los inmuebles afectados corresponden a ubicaciones en las que nunca se debió permitir viviendas (quebradas y ribera de ríos), y otros espacios urbanos en los que la fuerza del torrente ha invadido asentamientos de indudable legalidad (urbanizaciones formales y centros históricos de importantes ciudades).

El régimen legal tiene herramientas para enfrentar esta coyuntura, solo falta que los operadores estén a la altura de las circunstancias. Tratándose de asentamientos indebidos que obviamente deben ser retirados, la situación es compleja porque no siempre estamos ante pueblos jóvenes o invasiones vigentes, sino que en muchos casos los poseedores ostentan títulos de aparente legalidad, otorgados por funcionarios y políticos irresponsables. Si bien hay razones para cuestionar dichos títulos, pues en definitiva son ocupaciones sobre espacios de dominio público que no admiten derechos privados, lo cierto es que pretender la nulidad de los documentos como sustento de la remoción implicaría años de procesos judiciales.

Existe la Ley de Reasentamiento Poblacional (Ley 29869) y su reglamento (aprobado mediante Decreto Supremo 115-2013-PCM), diseñada precisamente para trasladar a personas ubicadas en zonas de muy alto riesgo no mitigable. Se define este riesgo como la probabilidad de que la población o sus medios de vida sufran daños o pérdidas a consecuencia del impacto de un peligro, y que la implementación de medidas de prevención resulten de mayor costo y complejidad que llevar a cabo la reubicación de las viviendas y equipamiento urbano respectivo. 

La norma es pertinente para la reconstrucción que nos espera. El reasentamiento puede ser voluntario o involuntario. Está diseñado incluso para forzar el retiro de las personas hacia un establecimiento seguro denominado “zona de acogida”, donde el Estado tiene que planificar y ejecutar programas de acceso a la vivienda con facilidades. 

La zona considerada de muy alto riesgo es declarada inhabitable y de dominio público, es decir, se extingue todo título privado que hubiese precedido. No es una expropiación sino la pérdida del derecho por la nueva condición atribuida al bien, una en la que solo corresponde el aislamiento.  De alguna manera el espacio es devuelto a la naturaleza.    

El traslado bajo el régimen antes referido procede también para ocupaciones que siempre fueron legítimas, pues la ley no distingue en la calidad el título de los ocupantes en peligro.  Sin embargo, parece que tratándose de estos últimos, víctimas de un incremento extraordinario e inesperado del caudal, la reconstrucción no implicará un desplazamiento sino el retorno a sus lugares, mediando un proceso de restauración que evite sorpresas futuras. 

Es posible que la identificación de la “zona de acogida” importe acceder a inmuebles de privados, ya que en algún lugar hay que levantar las nuevas viviendas. Pues bien, el impacto nacional que deriva de la tragedia de miles de personas no solo habilita las declaraciones de emergencia que facilitan el gasto público, sino que nos muestra una cara poco conocida de la “necesidad pública” que permite la expropiación (artículo 70 de la Constitución). En contadas ocasiones como ahora, la necesidad que autoriza la sustracción del dominio privado supera el ámbito de la típica obra pública, dando espacio a la expropiación en beneficio de particulares en extremo riesgo. Entender esto será  indispensable para emprender un proceso de reconstrucción pacífico e intentar un retorno a la normalidad del país.