Las mejoras y la construcción en espacio ajeno

Muchas veces hemos escuchado que el poseedor que realiza “mejoras” en el inmueble tiene derecho a que el propietario se las pague, y en efecto es así.  Los artículos 916 al 919 del Código Civil se ocupan del reembolso de las “mejoras” como un derecho del poseedor.  Si una persona introduce modificaciones en el predio que incrementen su valor, sea para evitar su deterioro (mejora necesaria) o simplemente para ponerlo en mejor condición de uso y disfrute (mejora útil), tiene derecho a reclamar el gasto cuando devuelva el bien a su dueño, y siempre que para ese momento las modificaciones se conserven.

Para este efecto, no importa si el poseedor se creía con autoridad para hacer los cambios (buena fe) o si sabía que no debía intervenir el inmueble (mala fe). Igual tiene derecho al reembolso. Cuando media un contrato entre el propietario y el poseedor, por ejemplo un arrendamiento, el dueño tiene que pagar las mejoras, salvo que el arrendatario hubiese renunciado a ellas. No basta la mera prohibicion de realizar modificaciones.  Si el propietario no paga las mejoras el poseedor puede negarse a entregar el bien hasta que le abone lo debido (retención).  Esta garantía no implica que el poseedor adquiera el derecho a disfrutar del inmueble durante el periodo de espera, simplemente el poseedor no entrega el bien y de ese modo presiona al pago.

Ahora bien, a veces se confunden las “mejoras” con la “construcción en espacio  ajeno”. Ciertamente quien construye sobre terreno de otra persona es un poseedor, y la edificación significará, en la mayoría de los casos, un mejor valor para el predio. Sin embargo, la construcción tiene un tratamiento totalmente distinto al de las mejoras.

Según los artículos 941 al 945 del Código Civil, la situación de fábrica levantada sobre terreno ajeno se resuelve teniendo en cuenta si el poseedor sabía o no que podía edificar.  Si la obra se hizo de mala fe, el propietario no tiene que pagar nada, e incluso puede pedir la demolición más una indemnización.  Si el edificio se ejecutó en la creencia de que el suelo era propio, el dueño puede optar entre conservar lo edificado pagando su valor u obligar al poseedor a que compre el terreno invadido.  Es decir, las normas le dan el poder de decisión al propietario del inmueble, quien por supuesto puede plantear el  desalojo o la reivindicación en cualquier momento sin que el poseedor pueda oponerse.

La diferencia en el tratamiento legal de estas figuras se debe a que las “mejoras” son modificaciones menores, mientras que la “edificación” es un acto de trascendencia que altera las características sustanciales del bien.  No es igual que el poseedor reponga la cañería dañada o cambie los pisos y puertas por otros de mejor calidad, a que levante nuevas paredes o habitaciones en la finca.  La ley es más dura con el constructor porque la modificación derivada de una obra puede afectar el destino del bien, lo que constituye una grave afectación de la propiedad ajena.

En definitiva, los poseedores que planean consolidarse en el predio de otro, deben tener en cuenta que construir no les garantiza ningún crédito, ni mucho menos la retención del bien.  Por el contrario, pueden perder la inversión y ser condenados a pagar los daños ocasionados.