El derecho a usar de los condóminos

La copropiedad deriva normalmente de la herencia.  Es una situación tan inevitable como indeseada.  Sin duda los herederos preferirían la propiedad exclusiva para no tener que compartir decisiones con otras personas, aun cuando se trata de sus parientes, o precisamente por ello.  Al surgir un título compartido sobre los bienes,  cada condómino tiene una participación porcentual en los bienes (cuota ideal), que es la medida de los derechos que le corresponden a cada quien. Tanto en los beneficios como en las cargas, cada copropietario concurre con su porcentaje. Así, para pagar los gastos de mantenimiento, tributos, entre otros, o para gozar de los rendimientos o frutos, la distribución se realiza tomando en cuenta el porcentaje (segundo párrafo del artículo 970 del Código Civil).

Sin embargo, con el “uso” ocurre una situación curiosa. Este derecho a usar el bien consiste en gozar directamente de la cosa común, por ejemplo ocupar la vivienda o conducir el vehículo.  Este derecho no necesariamente se ejerce sobre la base del porcentaje. Se desprende del artículo 975 del Código Civil, que si un condómino ocupa todo el bien, sin resistencia o reclamo de los demás, su posesión es legítima y no tiene que pagar nada adicional por el uso exclusivo, sin importar su porcentaje en el condominio.  Por más pequeña que sea la participación, el copropietario estará ejerciendo válidamente su derecho a usar.  En esta circunstancia, los gastos se siguen pagando considerando los porcentajes, salvo en aquello que represente un consumo únicamente atribuible al poseedor.

Ahora bien, si alguno de los demás condóminos pretendiera usar el bien el derecho del poseedor se contraería instantáneamente.  Basta expresar un interés en participar del uso, y esperar la negativa del poseedor, para que el derecho de éste se acurruque hasta el porcentaje correspondiente. Si el ocupante niega el acceso a otro copropietario, tendría que pagar una indemnización por el uso exclusivo, calculándose el monto sobre la base de las participaciones.  El mero pago no da derecho al uso exclusivo, pero sí compensa el daño al copropietario excluido.  Si el condómino marginado quisiera usar el bien de cualquier modo, y no mediara un acuerdo con el poseedor, tendrá que acudir a un juez para que regule el uso, asignando reglas de compartir o dividiendo la ocupación en temporadas, a cuyo efecto el magistrado tendrá en cuenta los porcentajes.

En definitiva, el uso en la copropiedad es un derecho retráctil.  Su alcance depende de la indiferencia o la avidez de los dueños. Hay que estar atentos a quién ocupa los bienes de la herencia, quizá hayan por ahí unos rendimientos que estamos dejando pasar.