La obligación garantizada con hipoteca

Indicar la obligación es un requisito fundamental de las garantías y sin duda debe estar presente en el título del acto constitutivo, pues de no ser así la garantía no tendría objeto, carecería de contenido. Para el caso de la hipoteca que recae sobre inmuebles, el artículo 1099 inciso 2 del Código Civil señala expresamente que la garantía debe asegurar  “… el cumplimiento de una obligación determinada o determinable”.

Obligación determinada significa que el crédito está indicado con precisión, con todos sus componentes (fuente, especie y cuantía).  Por ejemplo, es una obligación determinada aquella que se expresa en una unidad monetaria y su monto.  Obligación determinable es cuando el objeto del crédito no se señala directamente pero se indican los elementos a través de los cuales se pueden precisar los componentes materiales de la obligación.  Así, es obligación determinable aquella que se expresa en una suma de dinero cuya cuantía se determina aplicando a cierta suma los índices de inflación que publica el Instituto Nacional de Estadística.

Por la estructura rígida de la ejecución de las garantías en el Perú, la hipoteca solo conduce a la venta del bien como mecanismo para obtener su valor y cobrarse el crédito garantizado.  Si solo se puede obtener dinero de la venta del bien, entonces solo se puede garantizar obligaciones dinerarias, ya que con los recursos obtenidos por la venta se debe pagar la obligación.  ¿Cómo pagar con dinero una obligación no dineraria?.  No es posible.  Por ello se debe tener cuidado al momento de estipular la obligación garantizada.  Si el negocio jurídico estuviera referido a una obligación no dineraria, la forma de garantizar la operación sería mediante la estipulación de cláusulas penales (artículo 1341 del Código Civil).  Serán las penalidades las obligaciones garantizadas.

El artículo 1104 del Código Civil admite expresamente que se pueden garantizar con hipoteca obligaciones futuras o eventuales. Las cláusulas penales contienen obligaciones eventuales, pues solo son exigibles si se produce el incumplimiento de la obligación principal.  También son obligaciones eventuales las derivadas de la resolución del contrato.

Al constituir la garantía es indispensable señalar con precisión cuál es la obligación garantizada.  Ocurre muchas veces que las partes describen un negocio jurídico que contiene una serie de prestaciones (algunas de ellas actuales y exigibles y otras sólo potenciales o eventuales), y al estipular la garantía le otorgan el efecto genérico de asegurar todas las obligaciones que nacen del contrato.  Precisamente, en este proceso se debe ser muy cuidadoso, pues algunas prestaciones pueden estar vinculadas al contrato de donde surge la garantía, pero no ser obligaciones que nacen directamente de su ejecución ordinaria sino de su extinción o resolución.

Por ejemplo, el artículo 1371 del Código Civil señala claramente que la resolución deja sin efecto un contrato válido por causal sobreviniente a su celebración.  El tercer párrafo del artículo 1372 del mismo Código agrega que por efecto de la resolución las partes deben restituirse las prestaciones en el estado en que se encontraran al momento en que ocurre la causal que motiva la conclusión del negocio. Si ello no fuera posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenían en dicho momento.  Con la resolución cesan todos los efectos del contrato, razón por la cual las prestaciones deben ser restituidas.  Si era parte del contrato la constitución de alguna garantía, naturalmente también cesa el efecto referido a ella, a menos que expresamente la garantía se hubiese estipulado para asegurar las obligaciones derivadas de la resolución.

En los contratos de mutuo dinerario, las partes suelen señalar que al producirse el incumplimiento de determinadas cuotas se dan por vencidos los plazos otorgados y se exige la devolución íntegra del préstamo.  Una cláusula de este tipo no constituye una resolución del contrato, sino simplemente un supuesto de pérdida de plazo, por lo que las prestaciones nacidas del negocio, incluyendo las garantías, quedan plenamente vigentes y pueden ser ejecutadas.

Sin duda la hipoteca puede garantizar las prestaciones derivadas de la resolución (devolución de las prestaciones) y la indemnización por los daños derivados del incumplimiento (penalidades incluidas), ya que son obligaciones eventuales. Esta cobertura es posible porque son obligaciones determinables, pero deben ser expresamente consignadas en la el acto constitutivo.